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    双十一购六点作业智能学习灯,从此辅导孩子学习高效又省力

    发布时间:2022/11/01

    现在的家长都很重视孩子的教育,市面上对于教育的辅助产品也很多,基础的学习机、学习台灯、点读机等等五花八门的产品让人看的眼花缭乱。马上双十一了,怎么选让家长很是头痛。在调研过市面上众多的智能学习产品...

  • 悦康爱力士与60余家大型线上、线下渠道签约完成 实现全渠道覆盖

    悦康爱力士与60余家大型线上、线下渠道签约完成 实现全渠道覆盖

    发布时间:2022/01/19

    1月18日,悦康药业(688658.SH)在广东省广州市举行爱力士®枸橼酸爱地那非上市发布会暨销售签约仪式,发布会现场,悦康药业与权威媒体、线上平台、OTC连锁药店、线下终端等60余家渠道商签署了合作协议。悦康药业表示,...

  • “平”地而起,2022中国企业数智市场报告即将发布

    “平”地而起,2022中国企业数智市场报告即将发布

    发布时间:2021/12/10

    点击报名:http://hdxu.cn/k1Wbb 数智化大潮风云际会,平台层产品尤为亮眼。 在即将举行的洞见2022中国企业服务市场年会上,海比研究院对外发布《2022中国企业数智服务市场趋势洞察报告》。报告基于桌面文献研究法、...

  • 《2021中国城市社区碳中和大梅沙行动宣言》在深圳发布

    《2021中国城市社区碳中和大梅沙行动宣言》在深圳发布

    发布时间:2021/10/26

    10月17日,以“助力双碳目标共建美好未来”为主题的2021大梅沙碳中和国际论坛在深圳万科国际会议中心成功举行。论坛现场发布《2021中国城市社区碳中和大梅沙行动宣言》,助力实现碳达峰、碳中和目标。 本次论坛由中...

  • “酷”大脑研究的扭曲观念扼杀了心理治疗

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    发布时间:2020/03/31

      ‘对于人类的每一个问题,总是存在着众所周知的解决方案-简洁,合理和错误。” 人类从来没有遇到过比了解我们自己的人性更复杂的问题。而且,不乏任何试图探究其深度的简洁,合理和错误的答案。 在我职业生...

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    SpaceX赢得NASA合同,使用新型Dragon XL工艺将货物运送到月球网关

    发布时间:2020/03/31

      美国国家航空航天局(NASA)挖掘出一种尚未建造的SpaceX货运飞船,用于向尚未发射的绕月轨道前哨基地运送补给品。 SpaceX的机器人Dragon XL是其主力Dragon太空船的圆柱形超大型版本,将作为第一批从NASA获得...

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    发布时间:2020/03/30

      一个名为Spaces的新PC VR应用程序使用户可以从VR内部加入Zoom会议和其他视频通话。 该应用是根据最近发生的COVID-19大流行而开发的,该大流行已经使世界各地许多人在家中工作并使用诸如Zoom之类的虚拟会议...

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    汇盈医疗声称其AI可以从CT扫描中检测冠状病毒,准确率达96%

    发布时间:2020/03/30

      总部位于中国惠州的医疗设备公司慧英医疗声称已开发出一种AI成像解决方案,该解决方案使用CT胸部扫描来检测COVID-19的存在。该公司断言,如果不使用逆转录聚合酶链反应(RT-PCR)(COVID-19的标准测试方法),...

房地产现资金荒 楼市限购下如何玩转资金链

发布时间:2017/06/15 新闻 浏览次数:922

房地产企业融资渠道受阻,最近又成了热议话题,银行、信托、债券等渠道纷纷收紧,加之房地产政策趋严,销售渠道也并不顺利。面对不断高企的债务,如何玩转资金链成了不少房企的头等大事。

 
 
房企债务规模快速扩张
据Wind统计,107家上市房地产企业2015-2016年这两年的新增有息债务规模高达8520亿元,而2010-2014年五年间的新增有息债务总和8200亿元。显而易见,2015-2016年这两年有息债务规模增加的金额超过了此前五年的新增有息债务,债务规模扩张非常快。
同时,负债率也不断攀升,并达到历史高值。从上市房地产企业的数据看,整体资产负债率从2010年的70%左右升至2017年3月末的78.52%,净负债率从2010年的63%升至2017年3月末的132%.
净负债率是扣除货币资金后的有息债务与净资产的比例,更能反映出房地产企业的债务压力。净负债率过高,说明房企的净资产对有息债务的保障力度弱,在107家上市房企中,净负债率超过100%的企业共有46家,最高的企业甚至超过了500%。同时,通过比较发现,国资房地产公司的净负债率明显高于非国企——2017年3月末,国资房地产公司的净负债率的中位数为109.27%,而非国企的净负债率中位数仅有34.91%。一方面,国资房地产公司在规模扩张上整体风格更为激进;另一方面,也反映出国资房地产公司在外部融资上具有明显优势,资金来源更有保障。
此外,对于房地产而言,除了有息债务以外,另一块重要的负债即为预收账款,占到房地产企业总负债的30%左右。虽然有很多房地产企业在计算资产负债率时,考虑到预收账款为预售房地产收到的资金,无需偿还,所以在计算资产负债率时,会刻意将其去除,以压低资产负债率。但从实际情况考虑,一般房企在取得预售许可证时,仅要求“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上”即可,所以后续仍需持续投入资金,融资压力不减。
从目前房地产开发的资金来源看,国内贷款(银行+非银)占到15%左右,自筹资金占比在35%左右,其他资金(定金及预收款、个人按揭贷款)占比在50%左右。就此,从比例上看,国内贷款和自筹资金二者之和与其他资金的比例在1:1左右,对应预收账款,房地产企业需要通过内外部筹措相应规模的资金,潜在融资压力不容小觑。
房企融资渠道遭遇严控
从目前房地产企业的融资渠道看,主要是银行、信托、各类资管计划、发行债券以及股权融资。各类金融机构对房地产企业融资是“既爱又怕”——鉴于房企融资利率高,有利可图,很多金融机构会想尽办法给房企输血,但房地产行业风险不断积累,资金链断裂、房价下跌或政策风险,都有可能造成房地产企业难以还本付息。从监管看,对各类金融机构投向房地产的资金也是严控态势。
房企如何度过“资金荒”?
一方面,加速去化,提升公司资产组合中的现金比率。目前各城市面临的需求状况差异较大,部分城市如深圳、宁波、昆明等城市5月楼市成交量并未放缓,地产公司可在这些城市快速去化。按照规律,一旦楼市产生观望情绪,即使楼盘降价也不会刺激销售,因此,在观望情绪产生以前,实现快速销售是最佳策略。
另一方面,合作开发,降低风险和成本。目前关于楼市的走向分歧较大,虽然政策调控严厉,但一二线城市可售库存还在低位。在这种环境下,如果开发商对未来市场走势看的不是很清晰,那么最好不要储备太多高价地,同时可以通过合作开发模式来降低企业风险,比如在拿地阶段,通过与土地出让方共同成立项目公司的方式、或股权收购的方式间接获得土地使用权,减少购买土地的资金支出;在资金获取方式上,可以通过设立房地产投资基金等方式,借助外部资本实力,实现房企本身的轻资产化运作。

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