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    万科2018年半年报坚持“现金为王” 房地产商在市场已经很难融资

    发布时间:2018/08/22 财经 浏览次数:356

    “几乎所有通道类融资阀门都关掉了,市场上没钱。”一位房地产从业者告诉记者。

    2018年,房地产商正在面临着前所未有的困境。就连位居房企前三甲的万科也开始步步为营,拿出了“现金为王”的突围指南。

    在8月20日晚披露的半年报中,万科坚持“现金为王”,销售滚动回款率保持在 93%以上。而这一策略也直接反应在了万科2018年的上半年成绩单中,实现营业收入 1059.7 亿元,同比增长 51.8%;归属于上市公司股东的净利润 91.2 亿元,同比增长 24.9%。

     

     

    现金为王

    8月20日晚,万科抢在碧桂园、恒大的前面,率先提交了2018年的上半年成绩单。

    年前6个月, 万科一共卖出2035.4万平方米,实现销售金额 3046.6 亿元,较去年同比增长8.9%和9.9%。并且,万科在 34 个城市的销售金额均位列当地前三。

    之所以如此卖力销售,万科的“小算盘”在于面对持续深化的行业调控和日益趋紧的融资环境时,能够加强公司的现金流管理。

    万科在现金流上的管理经验颇为丰富。从2011年年报开始,万科就一直高举“现金为王”的旗帜,直到2014年年报。郁亮解释,“2012年将是地产行业的过冬年。”积极定价,快速周转仍是万科主要的经营策略。万科将多储备现金,更加谨慎拿地,减少开支。

    2018年的房地产市场环境和2012年多少有些相似,都面临着并不轻松的调控政策。而今,靠“现金为王”撑过了一个“寒冬”的万科,重新拿出了自己的突围指南。

    万科表示,将坚持以现金流为基础,拓展与业务模式匹配的投融资渠道。一方面,积极销售,积极回款, 提升资金使用效率。另一方面,坚持稳健投资,把握核心业务投资节奏,合理控制项目资源规模,满足未来两到三年的发展需要;积极关注市场可能出现的各类业务并购机会。

    而这一策略也直接反应在了万科2018年的上半年成绩单中,实现营业收入 1059.7 亿元,同比增长 51.8%;归属于上市公司股东的净利润 91.2 亿元,同比增长 24.9%。

    万亿负债

    在万科披露半年报之前,万科的万亿负债弄的“满城风雨”。

    有媒体指出,第一季度,万科的总负债达到了惊人的1.03万亿元,超过新西兰、科威特等国GDP,相当于海南全省人民3年辛勤劳作创造的财富。连同84.04%的负债率水平,均已创下公司的历史新高。

    8月20日披露的半年报中,这一数字又往上涨了涨。2018上半年,万科负债总额1.14万亿元,较2017年年末增长16.42% 。与此同时,2018上半年万科资产总额1.35万亿元,资产负债率84.7%,较2017年底增加 0.72 个百分点 。

    报告期末,万科有息负债合计2269.0 亿元,占总资产的16.9%。其中,有息负债又以中长期负债为主,一年以上有息负债1659.2 亿元,占比73.1%; 短期借款和一年内到期的有息负债合计 609.8 亿元,占比26.9%。

    万科差钱吗?在6月29日万科召开的2017年度股东大会,郁亮给予了否定。

    这一回答也延续至了2018年万科的半年报。其表示,公司仍然保持了良好的财务、资金状况。根据中报,万科持有货币资金 1595.5 亿元,远高于其短期借款和一年内到期长期负债的总和 609.8 亿元,净负债率32.7%。

    融资方面,2018年上半年,万科筹资活动现金流入小计878.17亿元,是2017年上半年筹资活动现金流入小计345.1亿元的2.54倍。

    此外,自2018年6月30日至报告披露日,万科还通过发行短期融资券、人民币中期票据及住房租赁专项公司债券共募集资金125亿元。

    前海人寿减持

    记者梳理发现,2018年半年报中,万科的前十大股东持股比例出现轻微变动。

    2017年年报显示,前海人寿保险股份有限公司-海利年年持股万科3.17% 。不过,这一持股比例在2018年半年报中下滑0.07个百分点,前海人寿减持股份594.67万股。

    值得一提的是,宝能系旗下钜盛华持有前海人寿51%的股权。而前海人寿的抛售背后,是宝能系的大撤退。

    2015年7月,“宝能系”开始举牌万科,万宝之争拉开序幕。经过多次增持,宝能合计持有万科总股本25.4%。其中,前海人寿、钜盛华分别持股6.67%、8.39%;安盛1号、安盛2号、安盛3号、广钜1号、广钜2号、西部利得金裕1号、西部利得宝禄1号、泰信价值1号、东兴信鑫7号等9大资产管理计划合计持有万科股份10.34%。

    万科股权之争持续一年半后,深铁入主万科,宝能系“掌门人”姚振华变身财务投资者。直到2018年4月,宝能开始退出套现。

    2018年4月3日晚间,万科发布公告,宝能系钜盛华已经明确旗下9大资管计划的处置和清算方式。钜盛华称,相关资管计划将以大宗交易或协议转让方式完成所持万科股份的处置和资管计划清算。

    而在4月17日至8月9日期间,“宝能系”一共共减持万科8.72亿股,占万科总股本7.90%,合计套现约217.91亿元。

    员工薪酬上涨

    去年6月1日,万科内部邮件曝光显示:“面对地产黄金时代的结束,公司更加强调真实价值创造,集团薪酬政策将据此进行分步调整。”

    由于第一句点名“黄金时代结束”,不少员工将其解读为降薪。不过比对2017年上半年和2018年上半年万科的员工薪酬,万科的员工薪酬实则在一定程度上出现上涨。

    2017年上半年,万科为6.7万名在职员工一共发放薪资28.6亿元,平均月薪7112.2元。

    2018年上半年,万科在职员工人数增至9.28万人,而用于发放薪资的总数合计61.2亿元,是去年同期的2.14倍。也就是说,2018年上半年万科的平均月薪为10995.64元,比去年同期每月增长近3千元。

    不过近期,万科再一次的对薪资做出调整。

    7月1日,万科在大梅沙总部召开2018年夏季例会,四大区域“区首”专门介绍薪酬体系重构安排。

    此次薪酬结构调整覆盖全体员工,万科将其称之为“职级工资体系重构”。此前,万科员工薪酬结构是月薪+年终奖,大头是年终奖;此次调整不涉及年终奖,而是将基本月薪分为“基本工资”和“岗位责任工资”两部分。

    基本工资不再唯职务级别确定,而是根据员工专业能力、工作经验、以及社会薪酬水平综合确定。万科人力资源系统知情人士介绍,“以教育业务为例,万科请的一个校长以前是当地排名数一数二的中学校长,具有非常强的专业和经验积累,按照新的基本工资体系评估,他可以拿到和董事会主席郁亮一样的基本工资。”

    不过万科人力资源系统的人士也表示,这次重构没有改变工资总包,因此不存在普涨或普降。

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